משכנתאות

מהי בדיוק המשכנתא?
משכנתא הנה הלוואה מהבנק לצורך רכישת נכסדירה נדל"ן על ידי שעבוד של הנכס עצמו. היות ולמרביתנו אין את מלוא סכום הכסף במזומן, אנו מסתייעים בהלוואה מהבנק לשם השלמת הסכום הנדרש לרכישת הנכס. בתמורה לאותה ההלוואה, הבנק ידרוש מאיתנו לשלם ריבית ולשעבד לטובתו את הנכס, זאת על מנת להבטיח שיוכל לעקל את הנכסהדירה ולהשיב לעצמו את יתרת החוב במקרים שבהם לא נעמוד בהחזרי המשכנתא. מכיוון שהדירה משמשת כערבון להלוואה, היא נרשמת בספרי המקרקעין ע"ש הבנק וחל איסור על מכירתה ללא אישור הבנק.

אלו סוגי משכנתאות מציע הבנק?
אחת מסוגי המשכנתאות שמציע הבנק מכונה "הלוואה לדיור". מדובר בהלוואה המיועדת לרכישת דירת מגורים, מגרש לצורך בניית דירת מגורים או לחלופין לשיפוצה, בנייתה או הרחבתה של דירת המגורים ובלבד שלא נלקחה למטרת עסק. ההלוואה ניתנת בתמורה לשעבוד הדירה לבנק. הלוואה נוספת היא "משכנתא לכל מטרה" המהווה את אחת החלופות לבעלי דירה לקבלת הלוואה מהבנק. מדובר בהלוואה בסכום משמעותי שאינה משמשת לרכישת דירה ראשונה אלא לרכישת דירה נוספת, סגירת יתרת החובה בבנק, אירוע משפחתי גדול, פתיחת עסק, שיפוץ הדירה וכיוצא בזה. הריבית על ההלוואה תהיה לרוב נמוכה יותר בהשוואה לריבית על ההלוואות הסטנדרטיות הנלקחות דרך הבנק, כשהנכס משמש כביטחון להלוואה.

למה נחוץ ייעוץ משכנתאות?
ייעוץ משכנתאות הפך בשנים האחרונות לסטנדרט בקרב קהל נוטלי המשכנתאות היות ומדובר בשירות מקצועי, אובייקטיבי ונטול פניות.
בירוקרטיה: נתונים סטטיסטיים מראים שמרבית הלקוחות בוחנים ומשווים את תנאי המשכנתא בשני בנקים לכל היותר מהסיבה שהעניין כרוך בבירוקרטיה המלווה באיסוף מסמכים, המתנה בתור, הגשת הבקשות וכדומה. יועצי המשכנתאות מבית CP finance מגישים בשם הלקוח את הבקשה למשכנתא במספר נרחב של בנקים למשכנתאות, תוך הישענות על איסוף הניירת באופן חד פעמי, יעיל וממוקד, כך שהלקוח אינו נדרש להמציא את הניירת בכל פעם מחדש.
בחינת העסקה ותכנון התמהיל: בחינת העסקה בכל האספקטים האפשריים כגון פריסת התשלום ומועדיהם, עמלת היוון, הצמדות למדד תשומות הבניה וכדומה. תכנון נכון ואופטימלי של תמהיל המשכנתא הנו הזול והבטוח ביותר היות והוא עונה על הצרכים הפיננסים הנוכחים והעתידיים של הלקוח.
משא ומתן מול הבנקים: תמהיל המשכנתא החסכוני שנבנה מהווה בסיס למכרז ריבית בין כל הבנקים למשכנתאות ומאפשר הגעה להישגים נאים במשא ומתן מול אותם בנקים.
ניהול ומעקב: נטילת משכנתא באופן מקצועי ומתוכנן עשוי לחסוך ללקוח כסף רב, אך המשך המעקב וניהול נכון של המשכנתא לאורך השנים פותח פתח לחיסכון עתידי באמצעות ניצול הזדמנויות.

אז מה וכמה באמת הרווחנו?
בחינת הצרכים הפיננסים של לקוח, תכנון תמהיל המשכנתא באופן אופטימלי, בחירת מסלולי משכנתא מיטביים, תהליך יעיל מול הבנקים למשכנתאות, עריכת מכרז ריבית בין מספר בנקים וחיסכון שבין 0.2% ל-0.3% מהריבית שהלקוח היה יכול להשיג בכוחות עצמו. החיסכון המצטבר עשוי להגיע ל- 200 אלף ₪ ואף יותר.

מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים כיום?
משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה: משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד אשר איננה משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה. מדובר משכנתא שעשויה להיות כדאית כשהריבית במשק נמוכה.
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה: הלוואה זו מתאפיינת בריבית קבועה בכפוף לקבוע מראש בהסכם ההלוואה. מסלול זה מאפשר החזר חודשי קבוע וידוע מראש לכל אורך תקופת ההלוואה, ללא תלות בשיעורי האינפלציה או שינויים בריבית.
משכנתא על בסיס ריבית פריים: הלוואה זו אינה צמודה למדד ומאפשרת מעבר למסלול של הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד או לחלופין פירעון בכל עת בהתאם למנגנון שנקבע מראש בכפוף להסכם ההלוואה.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למט"ח: הלוואה בריבית משתנה (ריבית ליבור) הצמודה לשער היציג של הדולר או היורו. עדכון הריבית מיושם בכל שנה במועדים קבועים, כשהמנגנון לחישוב הריבית הנו חיצוני בתוספת של מרווח אשר נקבע מראש בעת החתימה על הסכם ההלוואה. מסלול זה מאפשר מעבר למסלול הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד או פירעון בכל עת.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד: מדובר במסלול המאפשר יציאה במספר נקודות זמן שונות לאורך חייה של המשכנתא. כמו כן, הריבית בנקודות הזמן הללו עשויה להתעדכן בהתאם לתנאי הריבית הקיימים באותה העת.